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还原“房价冲锋号”真相:单价9.5万的绿地中心遭误读

来源:365包头房产网 2014-03-18 22:54:46包头房产网-365包头 点击: 43 我要评论

还原“包头房价冲锋号”真相:单价9.5万的绿地中心遭误读

绿地中心(项目效果图)

春节后,来自北京的一则新闻被再次解读为包头楼市政策松动和包头房价暴涨的信号& #8212;& #8212;位于北京大望京3号地的绿地中心,获得的预售价高达9.5万。

这则消息的来源是在北京交易管理网上预售住宅类中,在1月29日出现了最近几年最高的预售价格,打破了之前市场上一直认为的“限价”、“限高”。

这一预售项目非常蹊跷,虽然出现在预售住宅类,预售价格中的住宅拟售价格也标在住宅价格一列。但在土地用途中的属性则全部为办公和商业,使用年限也均为50年和40年。

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那么到底绿地中心是住宅还是商业Www.365BaoTou.Com市场对这一项目的定价为什么这么敏感Www.365BaoTou.Com为什么市场部分购房者和很多媒体看到这一价格都纷纷恐慌Www.365BaoTou.Com

首先:绿地中心肯定是商业项目,但其中的确有规划为居住用途的行政公寓,的确涉及到了商改住。

绿地中心此次获批的是4号商务办公楼,批准销售套数146套,批准销售面积10.42万平方米。其中服务式公寓拟售价94996元/平米,商务办公拟售60000元/平米。

该项目的地块出让是在2010年9月份,绿地以25.84亿竞得北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地,当时折合楼面价仅为7696元/平方米。

而按照当时的土地市场热度,大望京远洋地王的楼面价突破2万,可见,当时如果这一地块的属性如果是住宅,楼面价不可能这么低。

绿地中心本身的宣传中也明确了,项目的属性是商业,由七栋高层、超高层建筑组成,产品涵盖十字星企业独栋、企业总部基地、甲级写字楼,地上9层、20层、32层。

在绿地中心的规划设计中,按照容积率等情况看,也不符合住宅的特点。

其次:媒体将绿地中心报道为住宅项目引起市场恐慌。

从绿地中心对马年市场的影响看,可以发现目前市场对限价等政策依然敏感,因为部分媒体的解读,并没有明确绿地中心属性的情况下,就报道为住宅项目,明显在马年春节后给市场带来了一波包头房价再飞涨的心理恐慌。

高定价项目的入市对市场有恐慌影响。特别2013年可以说唯一起作用的政策就是限价政策。而如果望京出现了10万的价格,是不是代表限价政策不再起作用Www.365BaoTou.Com所以这一信号被包头房地产市场各方过度解读。

但实际从目前真实情况看,预计短期内,北京的限价政策依然将严格执行。北京从1月份入市的7个住宅项目看,限价政策依然约束市场项目,特别是泰禾院子等项目的入市价格均低于之前市场预期。

从大望京3号地块看,这一项目属性并非住宅,北京限价政策更多是执行在住宅项目。从预售详细内容看,该项目是服务型公寓,计算价格并不等于住宅,更多是属于商住类物业。而且预售价格并不等于签约价格,按照大望京地块位置,这一项目的价格远远不可能签约达到9.5万。此类商住物业市场价格基本是报价的一半。

市场对政策依然恐慌,绿地中心这一项目可以说是属于商住类,商业项目的定价并不受限制,这一接近10万的定价并不代表北京限价政策放松。但媒体的报道还是会引起市场恐慌。从北京两会等传出的政策信号,在北京自住房没有大量上市的情况下,北京限价将会持续高力度执行。所以2014年的价格涨幅会明显受到抑制。

而且从2014年高端市场看,预计2013年多宗高端地块的供应成交,高端市场的竞争也会比较激烈,从开春多个高端项目积极入市也可以看到这一点,2014年高端项目可能会出现集中供应。

第三:这一项目为什么会有商住Www.365BaoTou.Com

在2010年,北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,明确规定签订土地出让合同的酒店项目一律禁止分层、分单元销售以防止由于住宅价格升温导致的开发商擅自变更规划和土地性质,将酒店用房设计为住宅,进行分套或单元销售。

朝阳区崔各庄乡大望京村1008-625、627地块商业金融项目,建设内容为商业金融及配套。该项目建成后,商业金融部分由北京绿地京华置业有限公司持有或经营管理,不得对外销售或转为其他用途。

按照政策规定和土地出让的内容,这一地块不应该有商住类物业出让,所以这一项目更值得关注的应该是这一点。

另外在北京包头楼市政策的敏感期下,这种产品带有明显住宅属性的产品,虽然产权为商业,但公寓的属性依然会误导消费者,从“限高令”的角度看,此类产品入市容易引发市场猜忌,误认为地方政府的价格管制放松了。

绿地中心作为马年第一个最热的话题,的确引发了市场的恐慌。但其实这一项目属于地标高端项目,与普通住宅市场基本没有关联度。过度热炒只会带来市场的误读。2014年北京包头楼市最大的话题将依然会是市场涨幅放缓,自住房大量入市等。这种情况下购房者更应该理性,媒体也应该理性,避免热炒误导市场。(365包头包头房产独家稿件 作者:中原地产研究部总监张大伟)

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