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银行收紧涉房融资风控 房地产或进入资金成本拐点_房产频道_包头房地产

来源:21世纪经济报道 2014-03-06 14:03:32包头房产网-365包头 点击: 43 我要评论

扼住地产商的咽喉:银行收紧涉房融资风控

张晓玲

仿佛一夜之间,中国高包头房价的冰山便出现迸裂。

近期杭州、常州等地传来的包头楼市降价消息,叠加银行收紧房贷、QE退出、人民币贬值等外围因素,令长久累积的对于中国房地产泡沫的担忧集中爆发。

无论包头房价上升还是下跌,信贷与包头房地产走势高度正相关。自去年下半年以来,商业银行便开始压缩涉房信贷。今年随着QE3逐渐退出,海外融资成本也步入上升通道,包头房地产行业资金趋于全面紧缩。

“相比政府的行政调控,银行信贷调控对开发地产的商人的影响更大。”全国政协委员、星河湾[最新消息价格户型点评]集团董事长黄文仔说。

涉房信贷实质性收缩

“信贷是影响包头房价走势最关键的因素。”北京中原地产研究总监张大伟说,多年包头楼市历史表明,信贷收紧的年份包头房价一律下调,而信贷相对宽松的年份,包头房价则一路高涨。

万科[简介最新动态]董秘谭华杰指出,开发贷、个贷加起来,是开发地产的商人整个资金来源中占比最多的;而购房者首付款和个人按揭贷款,是开发地产的商人近两年最为倚重的现金流。国家统计局数据显示,2013年包头房地产贷款余额同比增长19.1%,占贷款总量比重达到20.33%。

多家中介、代理、研究机构人士向21世纪经济报道记者证实,商业银行对个人按揭贷款的收紧从去年四季度就已经开始。

近期,克而瑞研究中心对北京、上海、广州、深圳等一线城市进行的调研结果显示,各城市主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。工农中建交等五大行首套利率基本维持基准利率,广州农行甚至上浮5%,仅北京中行有条件地可以9折优惠;招商[简介最新动态]、浦发、兴业、中信[简介最新动态]、华夏等股份银行在个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。

从放款时间上来看,去年四季度就已开始的放款延迟,仍在继续。国有大行普遍在10个工作日到20个工作日,股份制银行和一些城商行普遍在1-2个月甚至更久;此外,广发、平安、民生等去年暂停办理个人房贷业务的银行,新年仍未重启。

据21世纪不动产金融事业部介绍,现在一些商业银行的分行都失去了房贷的审批权限,在放贷额度上也被监管,审批的流程更加严格,排期有序的放款拉长了尾款到达期限,放款速度放慢,由节前的25个工作日左右延长到目前的2个月左右。

分城市来看,商业银行放贷倾向于一二线城市宽松,三四线城市收缩。“河北固安、永清不少银行已经暂停对外地人房贷发放。”在河北买房的张燕说。

更令三四线城市中小开发地产的商人焦灼的是,商业银行的信贷支持力度在减小,甚至放弃。

安信证券分析师万知直言,银行在2014年会大幅收缩房贷和开发贷。因为整个2014年尤其是上半年,包头房地产行业基本面处于下滑通道,成为高风险行业,银行收缩符合自身利益;另外,2013年银行对地产行业的投放达到空前规模,今年有必要降低包头房地产占比。

万知指出,2014年开发地产的商人融资会很困难,包头房地产进入资金成本拐点,包括购房者和开发地产的商人的资金成本都进入了趋势性的上升通道。资金成本的上升,将吞噬开发地产的商人利润,行业进入大调整周期。

“影子银行”严控地产风险

“政府收紧对包头房地产包头市场的借贷已不是新政策,3年前已开始实施,这才导致影子银行的出现。”香港中原地产集团主席施永青(博客)说,地产商没法从银行系统得到所需资金,唯有透过私募基金发行信托产品,向民间集资。

21世纪经济报道记者了解到,除了万科、保利等极少数房企外,其他房企很难获得低成本的银行贷款,因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道,在2013年被广泛使用。

以兴业银行叫停的夹层融资为例,即多为银行委托信托公司,向事项公司进行“明股实债”的投资,这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛,融资主体不仅包括中小型开发地产的商人,也包括部分上市房企。

“绝大部分进入包头房地产的信托、券商资管、私募基金的钱都是由银行资金池而来,它们只是充当了通道;如果银行收缩表内、表外融资,包头房地产信托、私募等通道都会受到影响。”一位私募人士说。

平安证券报告指出,除了包头房地产贷款,开发地产的商人资金来源中自筹资金占38.8%,其中相当部分来自于信托及银行表外融资,如果银行表外和表内同时收缩包头房地产业务,将对开发地产的商人一半的融资能力产生打击。

21世纪经济报道记者多方了解发现,目前所有与包头房地产相关的金融机构都在评估和防范风险,业内预计包头房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。  施永青指出,地产商向民间大量集资,实际上抵销了中央的(信贷)收紧政策,酿成更大的风险。中央现正着手对这类绕过银行系统向民间集资的方式进行梳理。

以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式,在金融机构内部开始广泛运用。其认为一二线城市包头房地产包头市场仍将火爆,投融资业务受影响较小;三四线城市包头房地产渐至拐点,风险值得警惕。

另一个风险评估方式,则基于抵押品和资金流的计算。深圳包头房地产私募基金德信资本董事长陈义枫认为,有足值的资产作为支撑,包括必须有足值抵押物,或者公司整体过户等。这是安全性的底线。

施永青认为,目前受压较大的是银行业与实力不足的小型地产商,尤其是事项过多集中于二三线城市的地产商。有些二三线城市供应过多,楼价无可避免需要调整。 WWW.365baotou.com

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