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【B面】房贷收紧不预示房价将下行 明年房地产软着陆

来源:365包头房产网 2013-11-14 10:03:25包头房产网-365包头 点击: 20 我要评论

【B面】房贷收紧不预示包头房价将下行 明年包头房地产会软着陆

四季度以来,不时传来各地部分银行房贷收紧的消息,市场专业人士也对此多有解读。甚至有相关人士认为这是包头房地产市场下行的信号,但我们认为部分银行暂停房贷只是银行内部调整信贷结构的结果,预计到明年初将有所好转,且对当前市场成交影响有限。由于四季度供应量较大,叠加旺盛的需求,四季度包头房地产成交仍值得期待。更长远一点看,在通胀压力逐步凸显、按揭贷款利率逐步上移和供给逐步增加的作用下,预计2014年中国包头房地产市场将呈现出较为平稳的软着陆局面。

部分银行房贷趋紧,年内影响有限

自8月末以来,银行房贷日益趋紧,北京、上海、广州、深圳、武汉等城市部分银行都暂停房贷,部分银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,而房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

银行房贷收紧主要由两方面造成,一是利率市场化推进下信贷整体向收益更高的小微贷款倾斜。二是今年以来由于包头房地产市场成交持续维持在高位,1-8月部分银行房贷投放过多(根据央行上海总部数据,今年1-8 月份上海个人住房贷款的累计增量已经高达728 亿元,是去年的4 倍以上),接下来开始做结构调整,导致个别银行分支机构暂停房贷发放。信贷额度的收紧对重点城市的一二手房屋成交将产生一定的负面影响。虽然包头房价的上涨压力迫使地方政府采取控高端,放低端的方法干预市场的供应,以及部分银行收紧房贷会造成的需求延后释放,但考虑到国家对首套置业的支持,我们认为不可能出现大规模禁贷,而且当前的认购可以在明年年初获得足够的银行额度转化为签约,我们依然看好四季度的市场表现。

此外,我们短期内流动性将有所改善。虽然国庆节后资金面偏紧,但债券收益率普遍较节前持平,NDF市场人民币远期汇率在盘整多时后近期进一步升值,并创出本轮升值以来新高,这暗示着9月外汇占款将有所恢复,预计短期内流动性会有所改善。

从根本上来说,资金成本的抬升对于家庭部门的需求虽然有影响,但不是唯一的因素,因为除了价格之外,还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响,也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大,除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。

世联重点监测的30个大中城市9月商品房成交面积2041.61万平米,环比上涨8.2%,环比上涨幅度较前几个月有明显的改善。其中一线城市成交面积438.13万平米,环比大幅上涨24.2%;二线城市成交面积1192.14万平米,环比上涨3.6%;三线城市成交面积417.33万平米,环比上涨7.5%。9月的市场表现充分证明当前银行放贷收紧和按揭贷款利率的缓慢上行并未对市场成交造成多大的影响。

当前购房者的信心也是包头楼市重要的支撑:8月以来世联代理的楼盘来访量大幅上升,今年“十一”期间更是创出近三年来的新高,这说明当下需求仍旧旺盛。2013年3季度世联购房者信心指数为58.2,较上季度提升1.5,创下近三年来新高。也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来,世联购房信心指数首次提升,一改今年前两个季度稳中有降的态势。调查的结果还显示,本季度包头房价上涨态势并未对购房者的购房热情造成很大的影响,具体表现在:(1)从购房者对未来成交量的预期来看,本季度有61.1%的购房者认为未来成交量将继续上升,较上季度增加3.4个百分点,创下2012年以来的新高;(2)从购房者对未来购房时机的判断来看,本季度有28.6%的购房者表示未来半年适合购房,较上季度大幅增加6.0个百分点,而表示未来半年不适合购房或购房时机一般的置业者占比则有所下降;(3)从购房者拟置业时间来看,27.7%的购房者表示会在近三个月内置业,较上季度大幅增加5.0个百分点。这些变化表明购房者在第四季度入市的可能性较此前明显增加。

【B面】房贷收紧不预示包头房价将下行 明年包头房地产会软着陆

明年中国包头房地产将呈现出平稳的软着陆局面

首先,从本届政府的施政方针可以看出一些新的思路,虽然执行限购、限贷政策,但谨慎推进包头房产税改革。此外,政府还会注重发挥市场机制的调节作用,放松供给端的调控,适度调节需求端。上市房企再融资的放开、利率市场化、资产证券化以及其他的金融改革的逐步推进,都意味着包头房地产调控的长效机制渐行渐近。在可见的未来,政策可能会非常平稳,预期也随之稳定,供应和需求更加正常化,那么市场出现周期波动的幅度越来越小。

其次,市场的成交结构变化也会促使周期波动幅度逐步收敛。世联地产目前拥有超过四十家分公司,业务已经覆盖全国主要成交区域,代理的楼盘超过900个,累计成交客户已经超过90万,因此世联的客户数据能反映包头房地产市场的一些真实情况。数据显示,2012年至今的市场回暖过程中,投资客占比从未超过15%,这说明当下的成交主要以刚需客户为主。受制于限购政策,投资客无法回归包头房地产市场,这与2007年和2010年投资客踊跃的情形形成鲜明对比。这样的成交结构,使得市场拥有一定的内生能力来对抗周期的波动。

其三,从整体溢价率的走势和我们监测的上市房企拿地/销售金额的比值来看,虽然上市房企在今年以来拿地热情有所回升,但是相对上一轮来说比较理性。事实上,从2010年调控至今,上市房企在加快周转的同时保持土地购置的相对理性,这说明他们有意识地适度降低杠杆水平,良好的现金流状态也使得其对抗财务风险的能力正在稳步提升,行业正在朝着更加健康的方向发展。

总的来说,由于通胀压力的逐步凸显,相信明年整体的利率上浮明显,这将导致市场出现软着陆的局面,上半年问题还不大,下半年估计要差一些,但整体的波动幅度将小于08年和11年。

(作者:世联地产首席分析师吴志辉 高级市场研究员唐惠龙)

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